부동산 법인 투자, 아직도 유효할까?
정답은 공부할수록 예스인 것 같다.
법인 투자를 막기 위해 강력한 대책이 21.1월부터 적용이 되었다.
나는 사실 법인은 3년 전쯤 만들어놨는데, 법인으로 부동산을 산적이 한 번도 없었다. 갑작스러운 둘째 출산으로 인해 경매 공부를 한참 하다가 갑자기 중단했었다. 그때 열심히 했더라면 많이 올랐을 건데..라는 생각은 이미 늦었고, 지금이라도 열심히 해서 3-4년 뒤 후회하지 않는 나를 만들자!!
나는 지금현재 1 시적 2 주택인 상태이고, A주택을 매도하기 위해 내놓은 상태인데, 3억 투자해서 수익률 200%로 6억이 만들어질 예정이다. 사실 투자기간에 비하면 그렇게 많은 수익은 아니다.^^ 그때 더 공부를 하고 해수 동남 쪽으로 투자를 했더라면 더 좋은 결과가 있었을 것이다. 어쨌든, 부동산이고 주식이고 공부한 만큼 번다. (적어도 나는... 투자운이 좋은 사람은 아니니깐 말이다.)
조정지역 내에 개인투자자에게도 목을 조여놓은 마당에 법인 투자라고 마찬가지 아닌가?
그래서 개인이 들고있는 주택이 너무 많이 올라서 비과세를 꼭 받아야 한다면 법인 투자를 하는 것도 나쁘진 않다. 1억 올랐으면 5천 정도 번다고 생각하면 오히려 마음 편할 듯하다.
법인주택 취득세(취등록세)
법인 취득세는 2021년부터 무조건 12%다. 주택 외는 4%이다.
ex) 3억에 샀다면 3600만 원이 취등록세로 나온다.
하지만 예외가 있다. 공시지가 1억 원 미만은 1.1%이다. 그러나 재개발 예정지는 제외다. 구역지정 안 된 곳을 사야 한다. 즉, 선선 진입을 해야 한다는 것이다.
ex) 3억짜리 집이 공시지가가 9800만 원이다. 취등록세는 330만 원이다.
법인 종합부동산세(종부세)
조정지역 내에는 공시지가의 6%이고, 일반은 3%이다. 그리고 매년 6.1일 기준으로 산정이 되기 때문에 5.30일까지 팔면 그해의 종합부동산세는 내지 않는다.
ex) 3억에 산 조정지역 내 집은 종부세 6%이므로 1800만 원이다.
법인주택 양도소득세(양도세)
2021년부터 주택 양도차익에 대해서 법인세율 10~25% 에 추가 법인세 20%를 더 내야 한다.
법인세율은 아래와 같다.(but, 사택 등 일부 주택은 추가 세율 적용에서 제외)
| 법인세율 | |
| 과세표준 (양도차익)-(취득세+종부세+부동산수수료등) |
세 율 |
| 2억이하 | 10% |
| 2억초과~ 200억이하 | 20% |
| 200억초과~3,000억이하 | 22% |
| 3,000억원 초과 (알 필요있나 싶다하,) | 25% |
| 법인추가과세(주택/비사업용토지/입주권/분양권) | 20% |
ex) 3억에 산 집이 5억 얼마에 팔아서 과세표준이 2억이다. 과세표준이 2억을 초과했으니 20%에 추가 법인세율 20%이므로 을 양도세를 4000만 원 더하기 4000만원 이므로 8000만 원을 내야 한다.
자, 그렇다면 공시지가 1억 원 초과의 집을 3억에 사서 1년 후에 5억에 팔았다고 가정해보자.
2억 - 취득세 3600만 원 - 종부세 1800만 원 - 양도소득세 8000만 원 =6600만 원이다.
이번엔 공시지가 9000만원 미만의 집을 1.5억에 사서 1년 후 2.5억에 팔았다고 가정해보자 (6월 1일 날 사서 5월 30일 안에 팔았다.)
1억 - 취득세 150만원 - 종부세 540만원 - 양도소득세 3,000만원 = 3690만원...
그럼 법인이 아닌 개인으로 샀다고 가정해보자.(1주택자이고 조정지역내 구입)
취득세는 1.1%로 150만원
종부세는 공동명의로 돌리면 합산 6억이하이므로 면제된다.
양도소득세는 1년-2년미만 보유시 60%에 조정지역은 추가 20%니까 80%다. 그런데 최고세율이 65%이므로 6500만원이다.
1억-150만원-6500만원 = 3500만원....
2년미만으로 단타로 한다면 법인이 아주 조금 이득인것 같다. 하지만 개인으로 구매했을시에 1시적 2주택 적용이나, 다른주택의 세금에도 영향을 줄 수 있으니 이것저것 잘 따져보아야 한다.
음.. 그래서 내가 내린 결론은 법인으로 투자를 할시에 공시지가 1억 원 미만 구역지정 안된 썩빌(썩은 빌라) 같은 곳에 선선진입을 해서 단타로 시기를 잘 맞춰서 나오면 되는 거다. 오를만한 곳을 열심히 공부하고 찾을 수밖에 없다. 솟아날 구멍을 계속 찾아 나서보자. 그리고 언제나 그렇듯이 부산같은 경우는 조정을 풀어줄 수도 있듯이 조정 풀릴 수도 있음을 생각해두자..
그리고 공부해보니 자식에게 증여하는 법도 증여세를 내고 다른 세금을 아끼는 좋은 방법인 것 같다. 좀 더 공부해보는 걸로 하자. 새벽 1시다.
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