21년 6월부터 바뀌는 개인 주택 양도세 중과 조정지역 비조정지역

6월부터 바뀌는 양도세 중과

2021년 6월 1일 부터 양도소득세가 최고 75% 까지 중과됩니다.

즉 1억의 양도차익이 있으면 7500만원을 세금으로 낸다는 것이죠. 양도세 중과로 인해서 투자는 더욱 막히게 되고 거기에 종합소득세까지 내게되면 오히려 양도이익은 1억인데 마이너스가 될 수 있기 때문에 함부로 투자를 하면 아주 위험합니다. 

 

5월간 털어야할 다주택자 주택들이 다 소진되고, 6월부터는 양도세 중과때문에 오히려 매물을 넣어버릴 수 도 있는 상황이 왔네요. 양도세 중과가 얼마나 추가되는지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

구분	중과세율
	21.5.31 까지	21.6.1 이후
조정대상지역 2주택자	기본세율 + 10%	기본세율 + 20%
조정대상지역 3주택자 이상자	기본세율 + 20%	기본세율 + 30%
분양권	50%	1년미만 70% 1년이상 60% (조정,비조정 구분없이 모두)
주택 보유기간별 양도세
1년미만 주택 및 조합원 입주권	40%	70%
1년이상 2년미만 주택 및 입주권	기본세율	60%
2년이상 주택/조합원 입주권	기본세율	기본세율

 

최고세율 75%라고 하는것은 기본세율의 최대인 45%에 중과세율 최대인 30%를 더하여 나온 말입니다.

비조정지역을 매도시에  주택수 상관없이 보유기간별로 양도세를 계산하면 되지만 조정지역의 주택을 매도할때 2주택이상은 기본세율에 중과를 더 해야 합니다. 

예를 들어 조정지역내의 주택을 매도하려고 할때 그 주택을 2년 이상 보유하였으면 기본세율에 20%(2주택일때) 또는 30%(3주택이상일때)를 더해야 합니다. 양도세 빼고나면 남는게 별로 없기 때문에 증여로 많은 분들이 시선을 돌리고 있다고 하네요.. 정말 정부와 함께 공동투자를 하는 셈이네요.

 

기본세율
과세표준	기본세율	누진공제액
1200만원 이하	6%	-
4600만원 이하	15%	108만원
8800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1490만원
3억원 이하	35%	1940만원
5억원 이하	40%	2540만원
10억원 이하	42%	3540만원
10억원 초과	45%	6540만원

 

2년이상 보유시 기본세율표인데, 과세표준은 양도차익에서 매수시 들어간 부수적인 금액을 뺀 순수 세금을 계산해야하는 순수익을 말합니다. 취득세, 부동산 수수료, 등 경비를 제한 금액을 말합니다. 

5억에 산집을 7억얼마에 판다고 가정했을때 과세표준이 2억이면 기본세율 35%에서 1940만원을 빼면 됩니다. 2억에 대한 35%는 7000만원이니 1940만원을 뺀 5060만원을 세금으로 낸다는 뜻입니다.

 

하지만 조정지역이라도 양도세 중과 적용 예외대상도 있습니다.

조정대상지역에서 1세대가 보유한 주택(분양권,입주권포함) 수를 계산할때 수도권,광역시 및 특별자치시(읍면제외) 외의 지역에  3억원을 초과하지 않는 주택(기준시가),조합입주권(종전주택가격),분양권(21.1.2이후 취득,공급가격) 을 매도하거나 소유하고 있을시 중과대상에서 제외됩니다. 

즉, 수도권, 광역시 및 특별자치시는 3억원 상관없이 무조건 주택수에 포함을 시킨다는 말입니다. 

그리고 10년이상 운영중인 장기 사원용 사택, 5년넘게 운영한 가정어린이집이 포함됩니다. 또 2주택자라도 부산광역시 7개구 및 세종시 등 수도권 외의 지역에 매매한 집에서 살거나 근무상의 형편, 혹은 질병으로 인한 요양 등의 이유로 매매하는 경우 중과 대상에서 제외됩니다. 불가피한 사정에 의해 세금 폭탄을 맞게 되는 일을 방지하고자 하는 정책입니다.

 

제가 보기엔 현재로서 가장 세금을 적게 내는 쉬운 투자 방법은 일시적 1가구2주택 비과세 요건을 충족하면서 갈아타기를 하는 방법인것 같습니다. 하지만 조정지역내에서는 실거주 의무요건이 붙기 때문에 이사를 자주 다녀야 하는 단점이 있긴 합니다.

 

포스팅을 하다보니 입지 좋은 곳 청약 당첨되서 한곳에 오랫동안 살면서 존버했다면 이런저런 계산과 고민 안했을까 싶네요. 왜 결혼할때 부동산을 몰랐을까요? 이제라도 뉘우쳤으니 다행인가 싶기도 하지만, 한편으로는 집값이 너무나도 오르고 규제가 갈수록 심해지니까 부동산으로 재테크하기에 너무나도 힘들다는 생각이 듭니다. 

 

 

 

 

 

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