양도소득세 계산시 필요경비 및 과세표준 구하는 방법 양도세 과세표준액

양도세 계산하기

 

양도세중과로 인해 많은 혼란이 있어서, 양도세에 대해서 간단하게 포스팅 해보겠습니다. 우선 양도세를 일반세율로 계산을 하게 될 경우에는 약간의 복잡함이 생깁니다. 일반적으로 내가 파는 금액에서 사는금액을 빼면 된다 라고 생각하지만, 양도 차액이 클수록 세금도 많아지기 때문에 조금이라도 줄일 수 있는 있는 한 줄여야 합니다. 그래서 취득시부터 영수증등 증빙서류들을 잘 챙겨야 합니다. 

 

양도세 과세표준이란?

 

 

양도세 계산할때 과세표준표를 보게 되는데, 여기서 과세표준은 양도차익에서 필요경비를 뺀 금액을 말합니다. 부동산을 사고팔때 들어가는 필요경비를 제외한 총 순수익에서의 세금만 계산한다는 것이죠.

그럼 필요경비에 대해서 알아볼까요?

 

 

필요경비

 

부동산 필요경비

 

취득시에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인지대 ,채권할인료가 필요하고 양도시도 중개수수료, 광고비를 사용했다면 광고료, 컨설팅 비용등이 필요하므로, 영수증을 잘 챙겨놓으시길 바랍니다.

그리고 보유시 지출비용이 중요한데요, 샷시,발코니개조,보일러설치 및 교체, 확장공사 비용이 속하는데, 인테리어를 할 경우 업체에게 영수증을 꼭 받아 놓아야합니다. 여기서 경비로 제외되는 종목을 잘 알아두셔야 합니다. 

인정되지 않는 비용으로는 도배, 장판, 타일, 마루, 주방가구, 붙박이장의 수익적 지출과 이자 비용이 속합니다. 

 

 

필요경비로 인정받기 위한 전제조건
법정증빙자료	세금계산서, 계산서, 신용카드, 현금영수증
금융거래내역	이체내역서, 인터넷뱅킹, 텔레뱅킹 등

 

표에 있는 전제조건들을 잘 확인하시어 양도소득세 계산시 필요경비를 잘 차감하여 과세표준액을 최소로 낮추어 세금을 낮출 수 있어야 합니다.

 

예를들어서 과세표준을 적용하여 양도세를 계산해 보겠습니다.

매수시 주택가 : 3억 매도시 주택가 : 4억 (양도차액1억) 부동산거래 수수료 및 법무사 수수료 : 500만원 샷시,보일러교체 : 500만원 1억-500만원-500만원= 9천만원 기본세율표에 과세표준이 1.5억이하이므로 기본세율 35%에 1490만원을 공제하시면 됩니다. 9000만원 * 0.35 = 3150만원  3150만원 -1490만원 =1660만원  양도세는 1660만원이 됩니다.

세율이 1660만원이면 작은돈은 아니라고 생각되네요. 그래서 비과세 요건으로 집을 사고 파시는것이 가장 큰 이득입니다. 과세표준 계산할때 장기특별공제도 적용되기 때문에, 장기특별공제에 대해서는 다음포스팅에서 다루어 보도록 하겠습니다.